상생임대주택, 양도세 비과세 가능할까? (다주택자, 미거주, 고가주택 기준) 🏠💸
“보유 4년, 실거주 X, 보증금 안 올림 → 상생임대주택인데
다주택자인 저는 양도세 비과세 혜택 받을 수 있을까요?”
결론부터 말하면…
아쉽게도 현재 요건만으로는 상생임대주택 양도세 비과세 혜택 적용이 어렵습니다.
왜 그런지, 어떤 기준들이 중요한지 아래에서 조목조목 짚어볼게요! 🧾
목차
상생임대주택 제도란? 🏡
정부는 임차인의 안정적인 거주를 유도하기 위해
‘상생임대인 제도’를 만들어
임대인이 보증금을 안 올리면 세제 혜택을 주는 제도를 시행 중이에요.
대표적인 혜택:
- 2년 거주 요건 완화
- 일시적 2주택 비과세 기간 연장
- 장기보유특별공제 적용 요건 완화 등
하지만 이건 일반적인 비과세 요건을 만족한 사람에게 “추가 혜택”으로 붙는 것이지
상생임대 조건만으로 비과세가 되는 건 아니에요! ⚠️
비과세 요건 요약 📋
항목 일반 1세대 1주택 비과세 요건
| 보유 요건 | 2년 이상 |
| 거주 요건 | 조정대상지역의 경우 2년 실거주 필수 (2017.8.3 이후 취득 시) |
| 고가주택 여부 | 기준시가 9억 초과 시 초과분에 양도세 부과 |
| 상생임대 여부 | 2년 실거주 대신 상생임대 2년으로 대체 가능 (단, 추가 요건 필요) |
질문자 상황에 적용해보면 ❌
질문자님은...
- 2020.8.12 취득 (조정대상지역)
- 실거주 전혀 없음
- 보증금 미인상
- 다주택자
- 고가주택
이 상황에서 가장 핵심은:
👉 조정지역 내 실거주 요건 미충족
👉 다주택자의 경우 상생임대만으로 실거주 요건 대체 불가
즉, 상생임대 조건 충족만으로는 비과세 혜택이 발생하지 않아요.
다주택자의 상생임대 양도세 혜택 여부 🔍
상생임대인이더라도
다주택자일 경우엔 조건이 더 까다롭고, 대부분 혜택 제한됩니다.
- 비과세 요건 자체가 미충족 상태 (1세대 1주택 아님)
- 중과세 대상일 가능성도 매우 높음
- 상생임대는 중과세율 배제나 거주요건 대체용 보완요소일 뿐
💬 “다주택자 → 상생임대만으로 비과세 OK” ❌
→ 안 됩니다.
대신 어떤 절세 전략이 있을까? 💡
- 1주택만 남기고 양도 순서 전략 재조정
- 해당 주택을 거주 요건 갖춰서 일정 기간 보유 후 매도
- 세대 분리 / 부모 증여 등 활용
- 장기보유특별공제 최대화 (10년 이상 보유 + 거주)
- 임대주택 등록 및 장기임대 조건 충족 검토
👉 특히, 1세대 1주택 전환 후 매도하는 방식이 가장 효과적이에요.
자주 묻는 질문 5가지 💬
Q1. 상생임대하면 무조건 양도세 비과세인가요?
→ 아니요! ‘비과세 요건’이 먼저 충족돼야 상생임대가 보완 요소로 인정됩니다.
Q2. 실거주 0년인데도 보증금 안 올렸어요. 적용되나요?
→ 거주 요건 없는 상태에선 비과세 요건 자체가 안 됩니다.
Q3. 상생임대 요건 충족하면 중과세 피할 수 있나요?
→ 중과세율 배제도 일부 인정되지만, 다주택이면 한계 있습니다.
Q4. 4년 보유했는데, 1년만 더 들고 있으면 혜택 생기나요?
→ 거주 요건 충족 전제 없이 보유만으로 혜택은 어려워요.
Q5. 실거주 없고 다주택인데, 세금 덜 내려면 어떻게 해야 하나요?
→ 매도 순서 조정, 세대분리, 양도시기 조절 등이 필요합니다. 세무 전문가 상담 필수!
요약
- 상생임대인은 맞지만, 실거주 없는 다주택자에게 비과세 혜택은 적용되지 않습니다
- 단, 중과세 일부 완화 가능성은 상담을 통해 체크해볼 수 있어요
- 비과세 매도 원한다면, 거주 요건을 채우거나, 1주택 상태에서 양도하는 전략이 필요합니다.
