"형이 해외 근무 중인데, 동생이 대신 살아도 실거주 인정될까요?"
솔직히 이 문제, 생각보다 정말 자주 물어보시는 질문입니다.
“형제나 부모 자식 간엔 상관없겠지”라고 막연히 생각하시는 분들이 많아서 그런데요.
절대 그렇게 간단한 문제가 아닙니다!
지금 확실히 정리하고 넘어가 볼게요.
📋 목차
🔍 질문하신 상황 간단 정리
- 건물 소유자 (친형)는 해외 장기 파견 근무 중
- 실제 거주는 친동생(본인)이 하고 있음
- 전입신고 상황: 본인(동생)이 친형 소유의 집에 전입신고한 상태
자, 여기서 중요한 질문이 나옵니다.
“형 소유의 집에 친동생이 대신 거주하면, 형이 나중에 이 집을 팔 때 양도세 비과세를 위한 실거주 2년 조건을 인정받을 수 있나요?”
궁금하셨던 그 질문, 확실하게 짚어드리겠습니다.
가족이 대신 살아도 되는 조건 🏠
결론부터 명확히 말씀드리면,
형제가 대신 살아주는 건 실거주로 인정되지 않습니다.
실거주 조건은 세법상 엄격하게 적용되는데요. 소유자 본인이 실제로 해당 주택에 거주한 경우만 인정됩니다.
여기서 국세청이 인정하는 ‘실거주’란 정확히 다음을 의미합니다:
- 소유자 본인이 실제로 거주해야 합니다.
- 배우자 또는 미성년 자녀만 대신 거주해도 본인의 실거주로 인정됩니다.
즉, 형제, 부모님, 성인 자녀가 대신 거주하는 경우는 실거주로 절대 인정되지 않습니다.
🔴 형제 간 동거 시 중요한 체크 포인트
많은 분들이 잘못 알고 있는 내용을 다시 한번 정리할게요.
가족 구성원 대신 거주 시 소유자의 실거주 인정 여부
| 배우자 | ✅ 인정 (실거주 인정) |
| 미성년 자녀 | ✅ 인정 (부모 실거주 인정) |
| 성인 자녀 | ❌ 불인정 |
| 형제자매 | ❌ 불인정 |
| 부모님 | ❌ 불인정 |
안타깝게도 현재 질문자님 상황인 성인 형제 간의 거주는 실거주 인정 대상에서 제외입니다.
⚠️ 형제 간 동거 시 중요한 체크 포인트
"등본에 전입신고만 되어 있으면 괜찮지 않을까?" 라고 생각하실 수 있는데요.
절대 그렇지 않습니다. 전입신고 여부와 무관하게 실제 거주자가 누구인지가 가장 중요합니다.
- 등기상 소유자인 형님이 해외 장기파견 중이면 더욱 실거주 인정이 어렵습니다.
- 실거주 입증 서류(공과금 영수증, 관리비 납부 영수증)도 동생분 명의라면 더더욱 인정이 어렵죠.
🔑 형제 간 동거는 무조건 불가능할까요?
예외적인 케이스도 있긴 합니다. 단, 매우 제한적이죠.
- 소유자인 형님과 동생이 함께 동거하면서 주민등록등본에 둘 다 등재되어 있는 경우라면 소유자의 실거주로 인정될 수 있습니다.
- 형님이 해외에 나가 있는 상황이라면 이런 예외 적용이 어렵습니다.
즉, 형님이 한국에서 동생분과 함께 살다가 해외로 잠깐(단기출장) 나간 경우는 인정 가능성이 있지만, 장기 파견 근무는 예외 인정 대상에서 제외됩니다.
✅ 세금 문제, 확실히 하려면 필수 체크리스트
아래 체크리스트를 확인하면서 상황을 점검하세요.
- 현재 실제 거주자는 누구인가?
- 등본에 실제 거주 중인 사람이 소유주 본인인가?
- 소유주와 실제 거주자가 다를 경우, 배우자 또는 미성년 자녀인가?
- 만약 성인 자녀, 형제자매, 부모 등이라면 실거주 인정이 어렵다는 점 명확히 인지하기
- 해외 근무 등 장기 공백 기간이 있다면, 실거주 인정 불가능함을 미리 고려하기
💡 결론 및 현실적인 조언
지금 질문자님의 상황이라면,
- 형제가 대신 살고 있는 형태이기 때문에 향후 매각 시 실거주 인정받기는 어려운 상황입니다.
- 만약 실거주를 인정받고 싶다면, 소유주인 형님 본인이 귀국 후 다시 거주하는 수밖에 없습니다.
- 또는 형님이 귀국하는 시점부터 최소한 2년 실거주를 채운 이후에 매각하면 비과세 조건 충족이 가능합니다.
이런 부분은 미리 준비하지 않으면 나중에 세금 문제로 골치가 아파지기 쉬워요.
중요한 자산 문제는 확실히 해야 나중에 후회가 없습니다! 꼭 미리 전문가 상담도 받아보세요. 😊